2025年上半年，在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整、融資環(huán)境持續(xù)收緊的大背景下，新城控股（601155.SH）交出了一份穩(wěn)健而積極的答卷。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1-6月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資46658億元，同比下降11.2%，商品房銷售面積同比下降3.5%，銷售金額下降5.5%。

盡管整體市場仍處于筑底階段，但政策組合拳效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，如降低首付比例、下調(diào)貸款利率等措施推動(dòng)核心城市需求回暖，一線城市新房成交面積同比增長13%，二手房增長22%。

在這種背景下，新城控股憑借“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略，展現(xiàn)出強(qiáng)勁的經(jīng)營韌性和穿越周期的能力。財(cái)報(bào)顯示，新城控股上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入221億元，歸屬于上市公司股東凈利潤8.95億元；商業(yè)運(yùn)營收入達(dá)到69.44億元，同比增長11.8%，商業(yè)板塊利潤貢獻(xiàn)度進(jìn)一步提升至77.06%。

與此同時(shí)，新城控股成功重啟境外融資，成為近三年來首家走出美元債市場的民營房企，并于境內(nèi)發(fā)行中票獲超額認(rèn)購，融資渠道逐步恢復(fù)。

筑牢地盤

財(cái)務(wù)穩(wěn)健性，是觀察一家房地產(chǎn)企業(yè)能否穿越行業(yè)周期的重要指標(biāo)。盡管外部環(huán)境充滿挑戰(zhàn)，但新城控股2025年上半年在營收、現(xiàn)金流、債務(wù)結(jié)構(gòu)等關(guān)鍵維度上均表現(xiàn)出積極信號。

上半年新城控股實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入221億元；歸母凈利潤8.95億元，扣非歸母凈利潤9.47億元，毛利率提升至26.85%，同比增長5.25個(gè)百分點(diǎn)。

在開發(fā)業(yè)務(wù)方面，新城控股繼續(xù)堅(jiān)持“重銷售、抓回款”的核心策略。2025年上半年實(shí)現(xiàn)合同銷售金額103.3億元，銷售面積133.5萬平方米，盡管銷售規(guī)模同比下降，但資金回籠表現(xiàn)穩(wěn)健，累計(jì)回款118.84億元，回款率高達(dá)115.05%。

這意味著，新城控股在現(xiàn)金流安全性上構(gòu)筑了堅(jiān)實(shí)屏障。地產(chǎn)行業(yè)長期依賴預(yù)售資金回籠，而在當(dāng)前市場環(huán)境中，回款率超過100%不僅體現(xiàn)公司銷售團(tuán)隊(duì)的執(zhí)行力，也為后續(xù)債務(wù)償付、投資運(yùn)營提供了現(xiàn)金基礎(chǔ)。

值得注意的是，截至2025年6月底，新城控股的經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額達(dá)到2.86億元，實(shí)現(xiàn)連續(xù)正向記錄。這在當(dāng)前環(huán)境下尤為珍貴，顯示出新城控股在自我造血能力上的穩(wěn)健。

與此相對應(yīng)的是，同期新城控股持有現(xiàn)金余額91.83億元，凈負(fù)債率為53.4%，保持在較低水平。經(jīng)營性現(xiàn)金流為正與較低負(fù)債水平的雙重保障，使得新城控股有能力在下半年的市場波動(dòng)中保持靈活性。

債務(wù)管理層面，新城控股積極進(jìn)行結(jié)構(gòu)優(yōu)化。報(bào)告期內(nèi)，新城控股的融資余額為522.76億元，較年初下降13.74億元，合聯(lián)營權(quán)益有息負(fù)債也降至25.82億元，同比下降6.91億元。通過持續(xù)“縮表”，新城控股的債務(wù)結(jié)構(gòu)不斷改善，確保了財(cái)務(wù)安全邊際。

此外，新城控股展現(xiàn)出融資端的活躍與突破。6月，新城發(fā)展成功發(fā)行3億美元高級無抵押債券，成為近三年來首家重啟境外美元債融資的民營房企。8月，新城控股又成功發(fā)行10億元中期票據(jù)，并獲得中債信用增進(jìn)全額擔(dān)保，票面利率僅為2.68%，認(rèn)購倍數(shù)達(dá)2.28倍。這不僅降低了融資成本，也提振了資本市場對公司信用的認(rèn)可。

與此同時(shí)，新城控股上半年償還境內(nèi)外債券10.67億元，繼續(xù)保持“零違約”記錄。對投資者而言，這是企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營的最好背書。

2025年上半年，新城控股在“縮表”與“增效”的平衡中展現(xiàn)了經(jīng)營韌性。收入雖受行業(yè)波動(dòng)影響下滑，但高回款率、正向現(xiàn)金流、融資突破與低負(fù)債率，共同勾勒出公司行穩(wěn)致遠(yuǎn)的財(cái)務(wù)底色。

深度賦能

若說開發(fā)業(yè)務(wù)構(gòu)筑了新城控股的現(xiàn)金流安全，那么商業(yè)板塊則是其利潤與價(jià)值的壓艙石。

2025年上半年，新城控股的商業(yè)運(yùn)營收入達(dá)到69.44億元，同比增長11.8%；物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)毛利45.73億元，占總毛利的比重升至77.06%，商業(yè)毛利率高達(dá)71.2%。

在地產(chǎn)行業(yè)利潤普遍承壓的背景下，新城商業(yè)的穩(wěn)定高毛利，凸顯了其獨(dú)特價(jià)值。

吾悅廣場作為新城控股的核心商業(yè)品牌，已成為全國范圍內(nèi)城市商業(yè)的重要標(biāo)桿。截至2025年6月底，公司在全國141個(gè)城市布局205座吾悅廣場，開業(yè)規(guī)模達(dá)1608.14萬平方米，出租率高達(dá)97.81%，保持行業(yè)領(lǐng)先。

全國范圍的廣泛布局，使吾悅廣場在一二線城市與三四線城市均形成深度滲透，成為地方消費(fèi)中心。

不僅如此，吾悅廣場的運(yùn)營理念正在不斷迭代。新城控股提出“五邊形經(jīng)營理念”——品質(zhì)空間、與人歡喜、專業(yè)匠心、綠色智能、雙向奔赴，旨在通過精細(xì)化運(yùn)營和情緒價(jià)值的賦能，構(gòu)建“有人格的商業(yè)”。

這一理念的落地體現(xiàn)在多個(gè)方面。一是通過差異化場景營造，讓商業(yè)空間不僅是購物場所，更是社交、娛樂、文化體驗(yàn)的復(fù)合載體；二是通過數(shù)字化管理與會(huì)員體系運(yùn)營，增強(qiáng)用戶粘性；三是通過綠色建筑與公益活動(dòng)，賦予商業(yè)空間更多社會(huì)價(jià)值。

2025年上半年舉行的第九屆“我愛你·五月”活動(dòng)，正是“五邊形經(jīng)營理念”的生動(dòng)演繹。活動(dòng)以“吾悅愛健康”為主題，結(jié)合《健康中國2030》規(guī)劃綱要，掀起全民健康熱潮，活動(dòng)帶動(dòng)全國客流同比提升13%，銷售額提升15%。

此外，新城控股也積極探索跨界合作。2025年7月，新城控股聯(lián)動(dòng)蘇超聯(lián)賽，以“吾悅愛江蘇”為主題，打造“體育+商業(yè)”的新型消費(fèi)場景。通過足球與商業(yè)的結(jié)合，吾悅廣場將體育賽事的熱情轉(zhuǎn)化為消費(fèi)動(dòng)能，豐富了消費(fèi)者體驗(yàn)，也展現(xiàn)了商業(yè)運(yùn)營的多元可能。

數(shù)字化與會(huì)員運(yùn)營是吾悅廣場的另一競爭優(yōu)勢。截至2025年6月底，吾悅廣場會(huì)員人數(shù)達(dá)到4917萬人。新城控股通過自研會(huì)員系統(tǒng)、用戶洞察平臺、三端小程序及“吾悅付”，形成了從引流、分流到轉(zhuǎn)化的閉環(huán)運(yùn)營鏈路。

2025年，20座吾悅廣場試點(diǎn)推出“悅會(huì)員”付費(fèi)模式，并上線“星鉆”積分體系，與上千家品牌合作，進(jìn)一步增強(qiáng)用戶粘性和消費(fèi)轉(zhuǎn)化率。這種以用戶為核心的運(yùn)營模式，為商業(yè)地產(chǎn)注入了新的增長動(dòng)力。

新城控股通過吾悅廣場的品牌力、會(huì)員體系和活動(dòng)IP，打造差異化競爭力，不僅在行業(yè)中形成護(hù)城河，也為公司提供了長期穩(wěn)定的利潤支撐。正因如此，商業(yè)板塊已連續(xù)多年經(jīng)營性收入大幅超過利息支出，2025年上半年該比例更是達(dá)到4倍。

長期主義價(jià)值

在資本市場普遍謹(jǐn)慎的當(dāng)下，新城控股的融資突破被視為行業(yè)“破冰”之舉。2025年6月，新城控股母公司新城發(fā)展成功發(fā)行3億美元高級無抵押債券，成為近三年來首家重啟境外融資的民營房企。這一事件不僅提振了外界對公司信用的信心，也為整個(gè)民營房企板塊釋放了積極信號。

隨后，8月新城控股發(fā)行10億元中期票據(jù)，獲投資者2.28倍超額認(rèn)購，票面利率僅2.68%，創(chuàng)歷史新低。融資渠道的恢復(fù)與成本的下降，標(biāo)志著資本市場對新城控股的估值修復(fù)預(yù)期正在逐步兌現(xiàn)。

與此同時(shí)，新城控股繼續(xù)堅(jiān)持“零違約”信用紀(jì)錄。2025年上半年已償還境內(nèi)外債券10.67億元，提前或按期兌付的穩(wěn)定表現(xiàn)，為投資者樹立了信任基礎(chǔ)。業(yè)內(nèi)人士指出，在部分房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)頻發(fā)的當(dāng)下，新城控股的穩(wěn)健履約，為其贏得了資本市場“優(yōu)等生”形象。

融資突破不僅僅是資金層面的改善，更是一種市場信號。資本市場的認(rèn)可，意味著新城控股在行業(yè)深度調(diào)整中展現(xiàn)出的穩(wěn)健與價(jià)值，正在獲得更廣泛的共識。從投資者視角看，商業(yè)板塊71.2%的毛利率，為公司提供了利潤的穩(wěn)定來源，也使得新城控股具備吸引長期資金的條件。在行業(yè)筑底階段，這一優(yōu)勢尤顯珍貴。

2025年上半年，新城控股交付249萬平方米，超1.6萬套物業(yè)，在保交付工作中展現(xiàn)了高度執(zhí)行力。對于購房者而言，交付不僅是合同的兌現(xiàn)，更關(guān)乎生活的落地。在行業(yè)信任缺口顯現(xiàn)的當(dāng)下，新城控股的履約，強(qiáng)化了其“負(fù)責(zé)任的企業(yè)公民”形象。

在公益行動(dòng)方面，公司延續(xù)“聚勢向新、助力綠洲生長”的理念，持續(xù)推進(jìn)公益三小時(shí)活動(dòng)，倡導(dǎo)員工通過日常行動(dòng)踐行公益。同時(shí)，公司新建及在建項(xiàng)目的綠建覆蓋率達(dá)到100%，累計(jì)獲得71項(xiàng)國內(nèi)外綠色認(rèn)證，100座吾悅廣場獲得省級以上綠色商場稱號。這些努力不僅提升了企業(yè)社會(huì)責(zé)任形象，也符合綠色發(fā)展與ESG投資的全球趨勢。

可以看到，新城控股在融資突破、保交付和公益行動(dòng)的“三重奏”中，塑造了兼具財(cái)務(wù)韌性與社會(huì)責(zé)任的長期主義路徑。正如董事長王曉松所言：“新城控股要做的是穩(wěn)健經(jīng)營、守護(hù)信用與價(jià)值，讓投資者、消費(fèi)者和員工都能感受到企業(yè)的溫度。”在行業(yè)仍處筑底期的當(dāng)下，這種長期主義信念，無疑是對未來最有力的投資。

面對行業(yè)深度調(diào)整，新城控股以“住宅+商業(yè)”的雙輪驅(qū)動(dòng)為基礎(chǔ)，以“吾悅廣場”的人格化商業(yè)為支點(diǎn)，以穩(wěn)健財(cái)務(wù)和社會(huì)責(zé)任為依托，通過財(cái)務(wù)穩(wěn)健、商業(yè)進(jìn)階、融資突破與責(zé)任擔(dān)當(dāng)，交出了一份兼具確定性與成長性的答卷。