當(dāng)房地產(chǎn)的“黃金時(shí)代”落幕，土地財(cái)政的舊引擎轟鳴聲漸弱，中國(guó)城市增長(zhǎng)的下一章，該由什么來(lái)書寫？

9月12日，瞭望智庫(kù)與普華永道在北京聯(lián)合舉辦《機(jī)遇之城2025》報(bào)告（以下簡(jiǎn)稱《報(bào)告》）發(fā)布會(huì)暨“從機(jī)遇之城看中國(guó)機(jī)遇”研討會(huì)。會(huì)議匯聚了來(lái)自政、企、學(xué)、研各界的權(quán)威專家，共同解讀一份覆蓋中國(guó)60座城市的綜合評(píng)估報(bào)告，并就中國(guó)城市發(fā)展的未來(lái)路徑進(jìn)行深入研討。

《報(bào)告》從經(jīng)濟(jì)實(shí)力、科技創(chuàng)新、消費(fèi)活力、數(shù)智賦能等十個(gè)維度，對(duì)城市發(fā)展的活力與潛力進(jìn)行了系統(tǒng)評(píng)估。結(jié)果顯示，上海、北京、深圳繼續(xù)引領(lǐng)發(fā)展，但更多城市如常州、煙臺(tái)、貴陽(yáng)等，憑借在新能源、海洋經(jīng)濟(jì)、大數(shù)據(jù)等細(xì)分領(lǐng)域的突出表現(xiàn)，走出了差異化的發(fā)展道路，呈現(xiàn)出“各美其美”的多元化格局。

本次研討會(huì)的背景尤為關(guān)鍵。7月召開(kāi)的中央城市工作會(huì)議確立了城市發(fā)展從“量”的擴(kuò)張轉(zhuǎn)向“質(zhì)”的提升的總基調(diào)。與會(huì)專家的共識(shí)是，在房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷歷史性深度調(diào)整、傳統(tǒng)增長(zhǎng)模式難以為繼的當(dāng)下，中國(guó)城市必須重新錨定歷史方位，通過(guò)科技創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)升級(jí)、精細(xì)治理和更高水平開(kāi)放，培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極。

房地產(chǎn)“深度調(diào)整”

中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇理事長(zhǎng)、中國(guó)金融學(xué)會(huì)理事連平指出，城市建設(shè)、城市發(fā)展離不開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)。“十四五”時(shí)期是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“持續(xù)時(shí)間最長(zhǎng)、程度最深、供求關(guān)系發(fā)生極其深刻變化的一次調(diào)整”。多項(xiàng)指標(biāo)顯示，市場(chǎng)已從過(guò)去的“供不應(yīng)求”轉(zhuǎn)變?yōu)椤肮┐笥谇蟆薄?/p>

展望“十五五”，連平認(rèn)為多項(xiàng)宏觀因素將持續(xù)制約房地產(chǎn)復(fù)蘇：人口總量下降直接導(dǎo)致購(gòu)房需求基數(shù)萎縮；城鎮(zhèn)化率增速放緩意味著由農(nóng)民進(jìn)城帶來(lái)的剛性需求高峰已過(guò)；居民部門杠桿率高企（目前仍在60%以上）壓制了加杠桿購(gòu)房的空間；房企存量債務(wù)“尾部風(fēng)險(xiǎn)”?依然存在。

這一嚴(yán)峻判斷意味著，過(guò)去二十多年依賴土地財(cái)政和房地產(chǎn)投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的城市發(fā)展模式已發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變。各城市政府、投資者和企業(yè)都必須正視這一結(jié)構(gòu)性變化，徹底擺脫路徑依賴，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展尋找新的、可持續(xù)的引擎。

?“存量更新”替代“增量擴(kuò)張”

國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任高國(guó)力概括了這種轉(zhuǎn)變。他提出“兩個(gè)轉(zhuǎn)向”：一是城鎮(zhèn)化從“快速增長(zhǎng)期”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)定發(fā)展期”；二是城市建設(shè)從“大規(guī)模增量擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“存量提質(zhì)增效”為主的階段。

“換期”與“轉(zhuǎn)段”意味著城市競(jìng)爭(zhēng)的核心發(fā)生了變化。過(guò)去，競(jìng)爭(zhēng)的是土地規(guī)模、人口流入和GDP增速；未來(lái)，競(jìng)爭(zhēng)的是產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新能力、公共服務(wù)品質(zhì)、治理精細(xì)度和人居環(huán)境。高國(guó)力強(qiáng)調(diào)，未來(lái)城市的核心潛能在于“城市更新”，這不僅包括老舊小區(qū)、廠區(qū)的改造，更涵蓋了城市功能、產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)和綜合效益的全面優(yōu)化與提升。

《報(bào)告》的評(píng)估結(jié)果印證了這一趨勢(shì)。普華永道中國(guó)公共事務(wù)主管合伙人周星指出，中國(guó)城市發(fā)展已進(jìn)入“多元化”階段。頭部城市如杭州，在各維度表現(xiàn)均衡；而許多城市則憑借獨(dú)特優(yōu)勢(shì)脫穎而出：常州聚焦“發(fā)儲(chǔ)送用網(wǎng)”新能源全產(chǎn)業(yè)鏈，成為“新能源之都”；煙臺(tái)依托海洋經(jīng)濟(jì)成功跨入“萬(wàn)億俱樂(lè)部”；貴陽(yáng)則搶先布局大數(shù)據(jù)交易，成為數(shù)字先鋒。這些案例表明，在存量時(shí)代，差異化定位和特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展是中小城市突破重圍的關(guān)鍵策略。

新機(jī)遇何在？

盡管傳統(tǒng)增長(zhǎng)引擎減弱，但《報(bào)告》也揭示了新的增長(zhǎng)機(jī)遇。科技創(chuàng)新、高水平開(kāi)放和城市治理現(xiàn)代化成為破局的關(guān)鍵。

在科技創(chuàng)新方面，北京在《報(bào)告》相關(guān)維度中實(shí)現(xiàn)“大滿貫”。上海落地超600家外資研發(fā)中心，蘇州企業(yè)研發(fā)投入占比高達(dá)85%，合肥聚集全國(guó)近1/3的量子科技企業(yè)，顯示創(chuàng)新活動(dòng)高度集聚于頭部城市。

在開(kāi)放發(fā)展方面，成都是唯一躋身開(kāi)放發(fā)展維度前五的內(nèi)陸城市，南寧成為連接?xùn)|盟的門戶樞紐，香港依然發(fā)揮“超級(jí)聯(lián)系人”作用。49個(gè)觀察城市實(shí)現(xiàn)貿(mào)易順差，顯示中國(guó)城市在全球產(chǎn)業(yè)鏈中仍具韌性。

此外，智慧治理成為提升城市韌性的重要手段。杭州通過(guò)“城市大腦”優(yōu)化交通與文旅管理，成都構(gòu)建“技術(shù)與人防互補(bǔ)”的安全感知網(wǎng)，合肥打造城市生命線監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，均體現(xiàn)了數(shù)字化對(duì)城市治理的賦能。

《報(bào)告》描繪的不僅是一幅中國(guó)城市的競(jìng)爭(zhēng)力圖譜，更是一張面向未來(lái)的轉(zhuǎn)型路線圖。它揭示了一個(gè)根本性轉(zhuǎn)變：中國(guó)城市的發(fā)展邏輯正在重構(gòu)，從過(guò)去追求速度和規(guī)模的外延式增長(zhǎng)，轉(zhuǎn)向注重質(zhì)量、效益和可持續(xù)發(fā)展的內(nèi)涵式提升。

連平對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析，提醒各方必須正視“十五五”期間宏觀經(jīng)濟(jì)所面臨的結(jié)構(gòu)性挑戰(zhàn)。傳統(tǒng)動(dòng)能的消退已成定局，但這恰恰倒逼城市尋找新的發(fā)展路徑，無(wú)論是通過(guò)科技創(chuàng)新激活新質(zhì)生產(chǎn)力，還是通過(guò)高水平開(kāi)放融入全球網(wǎng)絡(luò)，抑或是通過(guò)精細(xì)化管理提升市民幸福感，都意味著城市競(jìng)爭(zhēng)已進(jìn)入一場(chǎng)以“品質(zhì)”和“特色”為核心的新賽程。

未來(lái)的城市機(jī)遇，將不再均勻分布，而是高度依賴于城市能否精準(zhǔn)定位、能否打破同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)、能否在細(xì)分領(lǐng)域構(gòu)建起難以替代的優(yōu)勢(shì)。能否在“存量時(shí)代”做好“更新文章”，能否在“人口紅利”消退后激活“人才紅利”，將成為決定城市能級(jí)能否躍升的關(guān)鍵。