當(dāng)房地產(chǎn)市場持續(xù)四年下行，銷售、投資、房價(jià)全面走低，中國城市的增長引擎是否需要重新定義？

9月12日，瞭望智庫與普華永道在北京聯(lián)合發(fā)布《機(jī)遇之城2025》報(bào)告，并舉辦“從機(jī)遇之城看中國機(jī)遇”研討會(huì)。中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇理事長、中國金融學(xué)會(huì)理事連平在會(huì)上指出，“十四五”時(shí)期是中國房地產(chǎn)市場改革開放以來持續(xù)時(shí)間最長、程度最深的一次調(diào)整，市場已從“供不應(yīng)求”轉(zhuǎn)向“供大于求”，區(qū)域分化日益顯著，傳統(tǒng)增長模式面臨根本性轉(zhuǎn)變。

連平在演講中強(qiáng)調(diào)，“十五五”時(shí)期，我國將面臨人口下降問題。盡管國內(nèi)在“十四五”時(shí)期后半段已經(jīng)全面放開生育政策，但無法根本解決人口迭代的趨勢性發(fā)展。他認(rèn)為，房地產(chǎn)市場將受人口下降、城鎮(zhèn)化放緩、居民杠桿高企、房企債務(wù)壓力等多重因素制約，未來市場將從收縮逐步走向平穩(wěn)，政策應(yīng)以“適度微調(diào)、分類施策”為主，推動(dòng)供需再平衡，化解系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

從“供不應(yīng)求”到“供大于求”

連平指出，“十四五”時(shí)期中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了深刻調(diào)整。自2021年下半年起，市場趨勢掉頭向下，銷售、房價(jià)、投資、工程建設(shè)等關(guān)鍵指標(biāo)持續(xù)走低，至今已持續(xù)四年，且尚未見明顯企穩(wěn)跡象。

“本輪調(diào)整是房地產(chǎn)行業(yè)和市場在改革開放以來，尤其是2000年行業(yè)快速成長以來最大、最深、持續(xù)時(shí)間最長的一輪調(diào)整，”連平表示，“是市場供求關(guān)系發(fā)生深刻轉(zhuǎn)變情況下的一次調(diào)整，無論是總量還是結(jié)構(gòu)均發(fā)生了鮮明和快速的調(diào)整。”

這一輪調(diào)整不僅是周期性波動(dòng)，更是結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變。從總量看，市場已由過去的“供不應(yīng)求”轉(zhuǎn)變?yōu)椤肮┐笥谇蟆保粡慕Y(jié)構(gòu)看，區(qū)域分化日益明顯，一線城市與部分重點(diǎn)二線城市庫存可控，而三、四線城市則面臨高庫存壓力。

他提到，當(dāng)前房地產(chǎn)市場的調(diào)整不僅體現(xiàn)在交易量和價(jià)格上，也體現(xiàn)在市場主體的行為變化上。“在需求側(cè)，近年來住房銷售持續(xù)大幅放緩，現(xiàn)房銷售占比明顯上升，房價(jià)水平持續(xù)下跌。在供給側(cè)，房企金融資源收緊，土地市場擴(kuò)張勢頭由盛轉(zhuǎn)衰，房地產(chǎn)開發(fā)投資步伐持續(xù)大幅下降。”

人口、杠桿與庫存三重制約

展望“十五五”時(shí)期，連平認(rèn)為房地產(chǎn)市場仍將面臨多重結(jié)構(gòu)性約束。首先，人口總量下降將成為住宅購置需求減弱的重要因素。“房地產(chǎn)需求長期看人口。未來中國總?cè)丝谝?guī)模持續(xù)減少，將會(huì)拖累全國新建住宅購置需求。”

其次，城鎮(zhèn)化仍有空間，但增速明顯放緩。“我國城鎮(zhèn)化率每增長1個(gè)百分點(diǎn)，新增人均住宅面積約0.63平方米。”連平引用數(shù)據(jù)說明，“到2030年，我國城鎮(zhèn)人口將達(dá)到9.83億人，城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積將升至44.6平方米，人均住房面積持續(xù)上升。”

此外，居民部門杠桿率已處于高位。“‘十四五’時(shí)期末，居民部門的杠桿率為61%左右，處在歷史高位；在達(dá)到峰值后開始逐步下降。”連平指出，“由于居民部門存量債務(wù)處于相對(duì)偏高的水平，居民部門為了減輕償債壓力，減少房產(chǎn)購置和進(jìn)行存量債務(wù)提前償還是主要的選擇方式。”

與此同時(shí)，房企資產(chǎn)負(fù)債率仍維持在75%—80%的高位。“盡管住房金融政策對(duì)維持部分房企流動(dòng)性給予了必要的支持，但當(dāng)前主要上市房企資產(chǎn)負(fù)債率仍然在高負(fù)債壓力水平之上，每年仍有15—20%的資金用于還本付息。”連平警告說，“這種情形可能在‘十五五’時(shí)期進(jìn)一步擴(kuò)散蔓延，進(jìn)而加劇商業(yè)銀行房企不良貸款規(guī)模和不良率。”

差異化調(diào)控與結(jié)構(gòu)性平衡

面對(duì)這一形勢，連平提出，“十五五”時(shí)期房地產(chǎn)政策應(yīng)以“促進(jìn)供需基本平衡、化解系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)”為核心目標(biāo)，采取“適度微調(diào)、分類施策”的策略。

在供給側(cè)，應(yīng)加快推進(jìn)商品房去庫存。“加速推進(jìn)商品房去庫是推動(dòng)房地產(chǎn)市場供需平衡的重要工作之一，”連平建議，預(yù)計(jì)中央將逐年撥款支持商品房和閑置用地收儲(chǔ)工作，總計(jì)專項(xiàng)債投放規(guī)模大約在1-1.5萬億元。

在需求側(cè)，需進(jìn)一步降低居民購房成本。“預(yù)計(jì)‘十五五’時(shí)期，個(gè)人購房利率將適度下調(diào)房貸利率，總體將個(gè)人住房貸款利率保持在低位運(yùn)行。”連平表示，北京上海深圳所在商業(yè)銀行可能會(huì)適度降低購房首付比例。

連平特別強(qiáng)調(diào)區(qū)域差異化政策的重要性。“未來人口向大城市流入仍是主要發(fā)展趨勢，大城市人口集聚性有不小的增長空間。”他分析說，由于一線和高能級(jí)城市是全國居民購買力和產(chǎn)業(yè)資源最集中的地區(qū)，地方財(cái)政實(shí)力相對(duì)較強(qiáng)，因此過往土地供給相較于低能級(jí)城市更為保守，長期存在供給小于需求的狀況。

他建議，繼續(xù)推進(jìn)“白名單”項(xiàng)目融資落地，在“十五五”初期階段，達(dá)成商業(yè)銀行對(duì)房企“白名單”專項(xiàng)貸款的全覆蓋，維持房企正常經(jīng)營的流動(dòng)性支持；各地應(yīng)推動(dòng)并落實(shí)房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，逐步落實(shí)房地產(chǎn)“白名單”項(xiàng)目貸款實(shí)際放款工作。

中國房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷一場靜默而深刻的轉(zhuǎn)型。這不僅是一個(gè)行業(yè)的周期調(diào)整，更是中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的反映，意味著過去依賴土地財(cái)政和房地產(chǎn)投資的發(fā)展模式亟待轉(zhuǎn)變。

當(dāng)前，房地產(chǎn)已不再扮演拉動(dòng)增長的主要?jiǎng)恿Γ侵鸩交貧w其居住和城市功能服務(wù)的本質(zhì)。政策的角色也正從“強(qiáng)刺激”轉(zhuǎn)向“微調(diào)與護(hù)航”，從“一刀切”轉(zhuǎn)向“因城施策”。

在這場調(diào)整中，真正的挑戰(zhàn)在于如何平衡短期風(fēng)險(xiǎn)與中長期結(jié)構(gòu)改革，如何在去庫存、防風(fēng)險(xiǎn)與穩(wěn)增長之間取得均衡。但值得指出的是，房地產(chǎn)市場“黃金時(shí)代”的終結(jié)，也正孕育著新一輪城市發(fā)展邏輯的重構(gòu)。那些率先擺脫房地產(chǎn)依賴、瞄準(zhǔn)新質(zhì)生產(chǎn)力、融入?yún)^(qū)域協(xié)同網(wǎng)絡(luò)的城市，將在下一輪競爭中贏得主動(dòng)權(quán)。