近年來，中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場規(guī)模呈現(xiàn)穩(wěn)健增長態(tài)勢。艾媒咨詢數(shù)據(jù)顯示，2027年養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場規(guī)模有望達20萬億元以上。

今年年初發(fā)布的《中共中央 國務(wù)院關(guān)于深化養(yǎng)老服務(wù)改革發(fā)展的意見》提出，到2029年，養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)基本建成，服務(wù)能力和水平顯著增強，擴容提質(zhì)增效取得明顯進展，基本養(yǎng)老服務(wù)供給不斷優(yōu)化。5月初，中國人民銀行行長潘功勝宣布設(shè)立5000億元服務(wù)消費與養(yǎng)老再貸款，引導(dǎo)商業(yè)銀行加大對服務(wù)消費與養(yǎng)老的信貸支持。在業(yè)內(nèi)看來，金融支持養(yǎng)老政策的進一步完善，將助力養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)構(gòu)建新生態(tài)。

在銀發(fā)經(jīng)濟浪潮下，如何借政策之力，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的提質(zhì)升級？市場化養(yǎng)老機構(gòu)如何構(gòu)建服務(wù)體系以及商業(yè)模式，推動行業(yè)向前發(fā)展？帶著上述問題，《證券日報》記者深入采訪了行業(yè)專家、企業(yè)代表以及一線從業(yè)人員，試圖從中探尋養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展之路。

市場化養(yǎng)老機構(gòu)擴圍

“十四五”規(guī)劃提出，到2025年，城鄉(xiāng)老年健康服務(wù)體系全面覆蓋。為此，近年來各地政府紛紛成立國資康養(yǎng)企業(yè)，充分發(fā)揮國有資本資源整合的優(yōu)勢，入局市場。與此同時，險資、房企、科技公司與國有企業(yè)形成合力，共同推進養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、服務(wù)升級，養(yǎng)老模式逐漸從傳統(tǒng)模式向多元化方向轉(zhuǎn)型升級。

當前，市場化養(yǎng)老機構(gòu)主要以三大模式運作：一是由政府或地方平臺主導(dǎo)的“公建民營”模式；二是險資等長期資本推動“保險+養(yǎng)老”等模式；三是聚焦“服務(wù)力”的養(yǎng)老模式，這部分以民辦養(yǎng)老機構(gòu)為主。

在“公建民營”模式方面，數(shù)據(jù)顯示，截至2024年末，全國有60多家地方國企康養(yǎng)集團，主要采取政府出資，社會力量運營的“公建民營”的養(yǎng)老模式。例如，深業(yè)頤居坪山康養(yǎng)中心作為深圳首個養(yǎng)老助殘服務(wù)綜合體，由深圳市坪山區(qū)人民政府建設(shè)，國有養(yǎng)老托育資產(chǎn)管理運營平臺深圳幸福健康產(chǎn)業(yè)（集團）有限公司運營。這類政府平臺主體得益于較為強大的資金實力以及政策資源在養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中具有獨特的優(yōu)勢，資源稟賦的不同也決定了它們的發(fā)展路徑和業(yè)務(wù)模式各有特色。

在“保險+養(yǎng)老”模式方面，得益于“資金+客源”的天然組合優(yōu)勢，不少養(yǎng)老機構(gòu)規(guī)模持續(xù)擴張。例如，截至2024年底，依托“保險+醫(yī)養(yǎng)”復(fù)合型服務(wù)路徑的泰康之家（北京）投資有限公司（以下簡稱“泰康之家”），已在全國36個城市布局43個項目，其中24家社區(qū)已投入運營，服務(wù)居民約1.5萬人。

“保險資金具有規(guī)模大、成本低、周期長的特點，契合養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)資金需求。‘養(yǎng)老+保險’模式可借助保險產(chǎn)品提前鎖定客戶，穩(wěn)定入住率；同時，產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)已基本實現(xiàn)閉環(huán)，向上可聯(lián)動養(yǎng)老保險、護理險，向下可整合醫(yī)療、康復(fù)服務(wù)，構(gòu)建‘保險—服務(wù)—社區(qū)’一體化生態(tài)體系。”上海克而瑞信息技術(shù)有限公司旗下北京漾美企業(yè)管理有限公司總經(jīng)理王秀玲向《證券日報》記者表示。

民辦養(yǎng)老機構(gòu)需要在產(chǎn)品、服務(wù)、定位等方面持續(xù)升級，探索更具可持續(xù)性的運營路徑。觀點指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年民辦養(yǎng)老機構(gòu)占比提升至58%，在整體養(yǎng)老格局中的占比明顯提升，成為推動養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要力量。

從《證券日報》記者調(diào)研情況來看，一些市場化程度較好的民辦養(yǎng)老機構(gòu)正通過優(yōu)質(zhì)服務(wù)逐漸被消費者接受。

以椿萱茂養(yǎng)老運營管理有限公司（以下簡稱“椿萱茂”）為例，其在北京、上海、成都等一線及核心二線城市已布局近30個養(yǎng)老項目，積累起相對成熟的產(chǎn)品模型與客戶認知，并成為“廣東院舍照顧服務(wù)計劃”認可服務(wù)機構(gòu)。

近日，記者到位于北京市順義區(qū)的椿萱茂和園長者社區(qū)做深度采訪。作為北京首宗A61類養(yǎng)老用地項目，椿萱茂和園已運營近四年。步入大堂，只見幾位工作人員正有條不紊地忙碌著，長者手里捧著咖啡或茶水，有的下棋，有的打牌，不遠處的影音室中傳來輕快的音樂。

在圖書館、舞蹈室、健身區(qū)和健康中心，老人們?nèi)齼蓛勺杂苫顒樱械木毩?xí)太極，有的跳舞唱歌。椿萱茂工作人員告訴記者，在這里，老人可以組織社團活動，也可以成為社團的“主理人”。

“郭阿姨已經(jīng)快八十歲了，可你看她那狀態(tài)，真跟五十出頭似的。穿上裙子就能跳，給個麥克風(fēng)就能唱起來，活力十足。”一位工作人員笑著對記者說，自入住以來，郭阿姨不僅擔任“茉莉花舞團”的團長，還代表椿萱茂和園參加社區(qū)舞蹈比賽。

一眼望去，這里不像一座傳統(tǒng)認知上的養(yǎng)老院。只有走進老人居住的公寓內(nèi)部，看到報警系統(tǒng)等適老化細節(jié)，以及護理人員常駐的健康照護體系，才能夠感受到養(yǎng)老社區(qū)的定位。據(jù)悉，椿萱茂和園自2021年7月份投入運營以來，通過社區(qū)化、活力化、多元化的服務(wù)形態(tài)逐步打破社會對于傳統(tǒng)養(yǎng)老機構(gòu)的刻板印象，成為近年來養(yǎng)老行業(yè)走向品質(zhì)化發(fā)展的縮影。

椿萱茂副總經(jīng)理陳思向《證券日報》記者坦言，“標準化+精細化”的運營能力是支撐公司不斷成長的核心競爭力。

“輕重并舉”激活新養(yǎng)老模式

在眾多發(fā)展模式中，市場化養(yǎng)老機構(gòu)靠“品質(zhì)服務(wù)”蹚出一條新路，與此同時，“養(yǎng)老+地產(chǎn)”“養(yǎng)老+醫(yī)療”“養(yǎng)老+科技”等“輕重并舉”新發(fā)展模式也在探索中。但無論是哪種商業(yè)模式，“輕重并舉”是激活產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式的大方向，也是有效盤活閑置資產(chǎn)的重要途徑。

在“養(yǎng)老+地產(chǎn)”方面，一些房企正將旗下自持物業(yè)作為試驗田，試圖通過引入專業(yè)養(yǎng)老運營團隊，實現(xiàn)資產(chǎn)活化與收入再平衡。

“目前市場上存在大量重資產(chǎn)存量資源，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的興起為這些資源的盤活與變現(xiàn)提供了新契機。在各方普遍看好養(yǎng)老行業(yè)的背景下，借助養(yǎng)老模式激活存量資產(chǎn)，成為推動產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要路徑。”椿萱茂總經(jīng)理助理劉星星表示，養(yǎng)老機構(gòu)將已有的管理經(jīng)驗和服務(wù)體系對外輸出，也是必然趨勢。

如何設(shè)計合作機制成為這一模式跑通的關(guān)鍵。“純輕資產(chǎn)模式，很多人一開始并不太能接受，因為它意味著只收咨詢費和管理費，不做業(yè)績兜底。”陳思表示，但這個模式一定是有市場的，建議運營方適當降低固定費用，同時參與未來的收益分成，實現(xiàn)和資產(chǎn)方的利益綁定。“運營方可以盤活存量資產(chǎn)，賺服務(wù)的錢，資產(chǎn)方則可實現(xiàn)資產(chǎn)增值，大家各取所需。”

在“養(yǎng)老+醫(yī)療”服務(wù)融合方面，眾多民營養(yǎng)老機構(gòu)也在積極探索醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的新發(fā)展路徑。比如，上海星雙健投資管理有限公司（以下簡稱“復(fù)星康養(yǎng)”）依托復(fù)星集團在醫(yī)藥研發(fā)、醫(yī)療健康、保險金融以及文旅消費等領(lǐng)域資源，構(gòu)建“醫(yī)藥+醫(yī)療+保險+康養(yǎng)+文旅”的服務(wù)生態(tài)閉環(huán)。截至目前，復(fù)星康養(yǎng)已擁有18家醫(yī)院核定床位6578張，康養(yǎng)板塊總床位超過1.1萬張，并積極與衡水城投、重慶城投等地方平臺展開合作。

再比如，椿萱茂在蘇州開設(shè)的護理院，為長期臥床、晚期姑息治療、慢性病患者、生活不能自理長輩及需要長期護理服務(wù)的患者提供醫(yī)療護理、康復(fù)促進、臨終關(guān)懷等服務(wù)。

更重要的是，在人才缺口難以短期彌合的背景下，科技賦能將成為養(yǎng)老服務(wù)的重要補充，“養(yǎng)老+科技”也被視為未來智慧養(yǎng)老的重要支撐力量。

在5月21日召開的具身智能康養(yǎng)機器人協(xié)同發(fā)展大會上，蘇州麥迪斯頓醫(yī)療科技股份有限公司、創(chuàng)耀（蘇州）通信科技股份有限公司等上市公司與上海機器人產(chǎn)業(yè)技術(shù)研究院等，共同啟動產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展機制，打造康養(yǎng)場景下任務(wù)驅(qū)動的群體智能平臺。此前，上海傅利葉智能科技有限公司等具身智能科技公司也表示加碼康養(yǎng)場景。

北京安馨康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)投資集團有限公司董事長鄂俊宇向《證券日報》記者表示：“‘養(yǎng)老+科技’一定是未來的大趨勢，但關(guān)鍵在于科技企業(yè)要真正理解養(yǎng)老服務(wù)的真實場景和需求。未來，無論是照護機器人還是智能設(shè)備等其他智慧養(yǎng)老模式，都有望進入老人生活，但產(chǎn)業(yè)和科技之間需要更緊密的配合，才能把技術(shù)真正轉(zhuǎn)化為有效的服務(wù)。”

運營爬坡慢如何破局？

養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)無疑是長坡厚雪的賽道，但其市場化發(fā)展尚處在成長階段，仍需邁過一些難關(guān)。

《證券日報》記者在采訪中了解到，當前，市場化養(yǎng)老機構(gòu)平均入住率約40%，即便是非常優(yōu)異的養(yǎng)老機構(gòu)，一個項目從投入開始，也通常需要數(shù)年才能實現(xiàn)盈虧平衡，沒有穩(wěn)定融資、協(xié)同主業(yè)的支撐，普通運營機構(gòu)很難堅持下來。

“行業(yè)所謂‘不盈利’的核心問題在于投資回收周期較長。”陳思介紹，一般而言，項目需經(jīng)歷3年至5年才能達到60%以上的穩(wěn)定入住率，進而實現(xiàn)運營成熟以及穩(wěn)定盈利空間。

“運營爬坡慢，問題在于整個市場仍處于早期發(fā)展階段，客戶觀念尚未真正轉(zhuǎn)變。”陳思表示，大眾對養(yǎng)老機構(gòu)的接受度還不高，很多人并沒有真正把它作為一種必要的養(yǎng)老選項。她預(yù)計，這一現(xiàn)象或?qū)⒃谖磥砦迥陜?nèi)發(fā)生變化。“等到‘65后’‘70后’真正進入高齡階段，開始面對養(yǎng)老現(xiàn)實時，市場需求會更加明確，到那時，市場才算真正成熟。”陳思說。

除資金壓力大與市場培育期長外，人才短缺也是行業(yè)發(fā)展的瓶頸。數(shù)據(jù)顯示，截至2024年年末，我國60歲以上人口已超3億，其中失能、半失能老人早已超過4000萬，對專業(yè)的服務(wù)需求日益增長，但從業(yè)者供給嚴重不足。

簡言之，盡管行業(yè)養(yǎng)老服務(wù)能力不斷提升，但高投入、長周期運營、專業(yè)人才短缺等現(xiàn)實挑戰(zhàn)，仍制約著行業(yè)發(fā)展。如此一來，政策支持與產(chǎn)業(yè)模式創(chuàng)新則成為關(guān)鍵破局點。

在政策端，2024年，民政部等12部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強養(yǎng)老服務(wù)人才隊伍建設(shè)的意見》，圍繞養(yǎng)老服務(wù)人才“引、育、評、用、留”等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，提出系統(tǒng)性政策措施。

各地方政府部門也圍繞人才培養(yǎng)持續(xù)釋放政策紅利。當前，多個省份出臺針對養(yǎng)老護理員的培訓(xùn)補助和入職獎勵機制。以山西為例，自2023年7月份起，對新入職并從事老年服務(wù)的人員給予3萬元至6萬元不等的一次性入職獎勵。同時，多地以養(yǎng)老護理員為試點，持續(xù)完善養(yǎng)老服務(wù)技能人才職業(yè)技能等級制度。

在財政金融支持方面，2024年，中國人民銀行等九部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于金融支持中國式養(yǎng)老事業(yè) 服務(wù)銀發(fā)經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》。同時，各地還通過“公建民營”、長期運營合約及運營補貼等方式降低企業(yè)前期資本投入門檻，撬動更多社會資本參與養(yǎng)老。

“未來，各地還可以通過加速推廣長護險、深化醫(yī)養(yǎng)協(xié)同改革、強化土地與稅收支持等多種方式，破解產(chǎn)業(yè)發(fā)展難題。”王秀玲表示。

破局者已經(jīng)出現(xiàn)。養(yǎng)老機構(gòu)正打破傳統(tǒng)單一的機構(gòu)養(yǎng)老模式，將服務(wù)延伸至社區(qū)與居家場景，以實現(xiàn)更靈活的運營和更快的盈虧平衡。

“目前，公司主要在三方面延伸居家以及社區(qū)服務(wù)場景：一是線上智慧，通過設(shè)備聯(lián)動實現(xiàn)遠程監(jiān)測和異常預(yù)警；二是機構(gòu)到店，依托全國25家機構(gòu)，為周邊老人提供助浴、短住等服務(wù)；三是上門服務(wù)，涵蓋照護、陪診等項目。”劉星星表示，椿萱茂于2024年明確“居家智慧康養(yǎng)”作為戰(zhàn)略賽道，聚焦居家服務(wù)與智慧化融合，構(gòu)建了包含專業(yè)照護、醫(yī)療救護、學(xué)術(shù)科研、人才培養(yǎng)等全方位的服務(wù)體系。

隨著服務(wù)模式日趨多元、政策環(huán)境持續(xù)優(yōu)化，帶動有經(jīng)驗的團隊聚焦提升養(yǎng)老服務(wù)能力，推動產(chǎn)業(yè)往專業(yè)化、長期化的方向走，越來越多資本力量開始加快入場。

“雖然養(yǎng)老行業(yè)還是一個新興產(chǎn)業(yè)，面臨不少挑戰(zhàn)，但我們確實感受到，現(xiàn)在愿意投資、愿意深入做養(yǎng)老的人越來越多了。”陳思表示。

REITs疏通“投融管退”新通道

隨著資本不斷涌入，養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)更具制度性保障的退出機制也開始逐步成形，特別是在養(yǎng)老REITs政策的推動下，產(chǎn)業(yè)正在補齊“退”的一環(huán)，為社會資本長期深度參與提供了可預(yù)期的制度支撐。

2024年年底，民政部等24個部門聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于進一步促進養(yǎng)老服務(wù)消費 提升老年人生活品質(zhì)的若干措施》明確提出，“支持養(yǎng)老設(shè)施納入基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）發(fā)行范圍”。

“養(yǎng)老REITs的推出具有三重意義：第一，盤活存量資產(chǎn)、釋放資金用于新建項目；第二，提高運營效率和服務(wù)質(zhì)量；第三，拓寬融資渠道，吸引社會資本進入，減輕財政壓力。”清華大學(xué)五道口金融學(xué)院研究員、中國保險與養(yǎng)老金融研究中心主任魏晨陽向《證券日報》記者表示，養(yǎng)老REITs不僅能優(yōu)化資源配置，更有望推動產(chǎn)業(yè)從重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)、從粗放管理向?qū)I(yè)化運營轉(zhuǎn)型。

“在美國，養(yǎng)老REITs已成為第五大REITs資產(chǎn)類別，股息收益率處于平均水平，高于公寓、工業(yè)等剛需類業(yè)態(tài)。中國養(yǎng)老REITs的發(fā)展也契合人口老齡化和資產(chǎn)盤活的雙重趨勢，未來市場空間廣闊。”魏晨陽表示。

產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員率先感受到了這一積極變化。陳思表示，有了明確的退出通道預(yù)期后，近年來，更多的企業(yè)愿意投資養(yǎng)老項目，包括國家開發(fā)銀行等在內(nèi)的金融機構(gòu)也逐步涉足養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，提供更多的資金支持。

不過，能夠適配的養(yǎng)老標的資源仍比較稀缺。一方面，以重資產(chǎn)模式參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的主體仍屬少數(shù)，主要集中在部分保險機構(gòu)；另一方面，REITs對于底層資產(chǎn)在規(guī)模、穩(wěn)定收益和規(guī)范管理等方面的要求較高，市場中符合條件的項目仍屬鳳毛麟角。

“未來存量資產(chǎn)盤活有望成為養(yǎng)老REITs的重要供給。一些房企或地方國企已開始嘗試將原本用于產(chǎn)業(yè)園、長租公寓等用途的存量物業(yè)，改造為專業(yè)化養(yǎng)老設(shè)施，通過引入成熟的養(yǎng)老運營方，實現(xiàn)資產(chǎn)用途轉(zhuǎn)換和收益提升。這不僅為資金方提供了退出路徑，也為運營方拓展市場提供了制度支持。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進對《證券日報》記者表示。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)正在從“碎片化供給”走向系統(tǒng)性“生態(tài)構(gòu)建”。所謂“生態(tài)構(gòu)建”，核心在于貫通“投融管退”各環(huán)節(jié)，推動產(chǎn)業(yè)形成自我造血與良性循環(huán)機制。在投資端，險資、地產(chǎn)、科技公司與國有企業(yè)等主體正加快涌入；在融資端，政策性金融工具、商業(yè)銀行信貸等多元化資金渠道逐步鋪開；在管理端，“保險+養(yǎng)老”“公建民營”“輕資產(chǎn)輸出”等模式并存，提升運營效率與服務(wù)供給能力；在退出機制方面，REITs正嘗試打開資本退出的通道。

可以預(yù)見，隨著銀發(fā)經(jīng)濟政策扶持加碼，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展路徑逐漸明晰。未來，除了市場化養(yǎng)老機構(gòu)讓更多人能夠享受到有品質(zhì)的養(yǎng)老服務(wù)外，相關(guān)主體還需要探索更多的路徑，讓更多人“安享晚年”，助力養(yǎng)老事業(yè)從“服務(wù)供給”邁向“生態(tài)構(gòu)建”的新階段。（王麗新 陳瀟）